Sổ đỏ và giá đất đang trở thành rào cản khiến người dân gặp nhiều phiền hà khi thay đổi nhu cầu sử dụng đất. Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng đã đến lúc bỏ quy định gắn chặt mục đích sử dụng cụ thể, thay vào đó chỉ nên ghi “theo quy hoạch” để tạo sự linh hoạt cho thị trường và giảm thủ tục hành chính không cần thiết.

Vì sao sổ đỏ gắn mục đích sử dụng đất gây khó?

Tại talk show “Luật Đất đai: Vướng mắc từ thực tiễn và yêu cầu sửa đổi”, Luật sư Nguyễn Tiến Lập phân tích:

1. Luật Đất đai 2024 dù đã sửa đổi nhưng vẫn chưa giải quyết triệt để các điểm nghẽn.

2. Việc cấp sổ đỏ gắn mục đích sử dụng đất biến nhu cầu chính đáng của người dân thành chuỗi thủ tục rườm rà, tốn kém.

3. Trong khi đó, công cụ quy hoạch vốn đã đủ để Nhà nước quản lý định hướng phát triển đất đai.

“Thị trường đất đai vận động linh hoạt, không thể cứng nhắc ghi vào từng cuốn sổ đỏ rồi bắt người dân thay đổi giấy tờ mỗi khi nhu cầu thực tế thay đổi”, ông nhấn mạnh.

Đề xuất: Chỉ ghi “theo quy hoạch”

Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng:

1. Không nên xác định thời hạn sử dụng đất khi cấp sổ đỏ.

2. Tuyệt đối không nên gắn mục đích cụ thể, mà chỉ ghi “sử dụng đất theo quy hoạch”.

3. Giải pháp này vừa bảo đảm quyền linh hoạt của người dân, vừa duy trì công cụ quản lý của Nhà nước, đồng thời loại bỏ hàng loạt thủ tục phiền hà.

Giá đất tăng cao: Vấn đề từ cơ chế và tín dụng

Ông cũng chỉ ra hai nguyên nhân chính khiến giá đất và bất động sản leo thang:

1. Nguyên nhân lâu dài: Thị trường đất đai chưa hoàn toàn vận hành theo cơ chế thị trường, đất là tài nguyên khan hiếm, trong khi quyền tiếp cận dự án vẫn tập trung vào một số chủ đầu tư lớn.

2. Nguyên nhân đột xuất: Tín dụng đổ vào bất động sản tăng mạnh (từ 16% năm 2018 lên 23% năm 2025), cộng thêm lạm phát, đẩy giá đất tăng cao.

Ngoài ra, chính sách nhà ở xã hội cũng tồn tại bất cập: mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp bị méo mó khi tài sản có thể chuyển nhượng, gây bất bình đẳng.

Quản lý dự án lớn: Cần PPP thay vì tư nhân hóa

Với các dự án sử dụng diện tích đất lớn (khu đô thị, khu công nghiệp), Luật sư Lập cho rằng Nhà nước nên tham gia với tư cách đồng chủ sở hữu thông qua mô hình PPP (đối tác công – tư).

1. Cách làm này giúp kiểm soát giá trị đầu ra, chia sẻ thặng dư đất cho cộng đồng.

2. Tránh tình trạng “tư nhân hóa tài sản công”, trong khi người dân không được hưởng lợi từ giá trị gia tăng đất đai.

   

Hướng tới thị trường đất đai công bằng, linh hoạt

Theo ông, để giải quyết gốc rễ vấn đề cần:

1. Thay đổi tư duy chính sách, coi đất đai không chỉ là tài sản vật chất mà còn là không gian sống và nguồn lực cộng đồng.

2. Cải cách cơ chế sổ đỏ, minh bạch hóa các dự án lớn.

3. Kiểm soát dòng tín dụng vào bất động sản.

“Nếu tháo gỡ được các điểm nghẽn này, Việt Nam sẽ có một thị trường đất đai linh hoạt, giá hợp lý, giảm khiếu kiện và đảm bảo lợi ích cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân”, Luật sư Nguyễn Tiến Lập khẳng định.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686