Chỉ một con số sai có thể khiến nhà đầu tư lỗ hàng trăm triệu đồng!
Chính sách thuế mới đối với giao dịch bất động sản đang khiến giới đầu tư và người dân “đau đầu” vì tính toán phức tạp và những hệ lụy có thể xảy ra.

1. Đề xuất mới: Thuế 20% trên lợi nhuận – Công bằng nhưng khó khả thi

Trong báo cáo trình Quốc hội, Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản, thay vì giữ nguyên mức thuế khoán 2% trên giá bán như hiện nay.

Mục tiêu của chính sách này là:

1. Tăng tính công bằng và phản ánh đúng thu nhập thực tế 
2. Hạn chế tình trạng đầu cơ, đẩy giá ảo 
3. Giảm thất thu thuế và minh bạch hóa thị trường 

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là: lấy đâu ra dữ liệu chính xác về giá vốn?

2. Những rào cản khiến nhà đầu tư hoang mang

Luật sư Nguyễn Phương Liên (Công ty Luật SENLAW) cho rằng, mặc dù thuế theo lợi nhuận là công bằng hơn, nhưng thực tế hiện nay chưa đủ điều kiện triển khai:

1. Nhiều bất động sản được mua bán từ rất lâu, giá mua không có hóa đơn hoặc giao dịch bằng giấy tay. 
2. Chi phí cải tạo, sửa chữa, lãi vay ngân hàng – nếu không được công nhận là hợp lệ, sẽ đẩy nhà đầu tư vào thế bất lợi. 
3. Thiếu cơ sở dữ liệu định giá và hệ thống quản lý kết nối đồng bộ khiến việc xác định lợi nhuận trở nên phức tạp, dễ gây tranh cãi và phát sinh kiện tụng. 

3. Tác động ngược: Giá nhà sẽ tăng, người mua thiệt hại

Nếu thuế đánh vào phần lợi nhuận mà không tính đúng đủ chi phí, người bán chắc chắn sẽ đẩy phần thuế vào giá bán, khiến giá nhà leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua thực.

Thị trường hiện đang trầm lắng – nếu áp dụng chính sách thuế mới ngay lúc này mà không có khung pháp lý rõ ràng, thanh khoản có thể giảm mạnh, đẩy nhà đầu tư vào thế “găm hàng”, gây tê liệt giao dịch.

4. Hai phương án cùng tồn tại: Giải pháp linh hoạt cho thị trường

Nhiều chuyên gia đồng tình rằng: nên duy trì song song 2 phương án thuế để đảm bảo công bằng và phù hợp với thực tiễn:

Nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể chọn phương án 20% để tối ưu thuế khi bán được giá tốt. Ngược lại, người dân bình thường, nhà đầu tư nhỏ lẻ, người sở hữu tài sản lâu năm, có thể chọn 2% để đơn giản và nhanh gọn.

5. Giải pháp dài hạn: Cần hành lang pháp lý minh bạch và đồng bộ

Theo TS Trần Quang Thắng, cần sớm hoàn thiện các giải pháp hỗ trợ triển khai chính sách thuế mới hiệu quả:

1. Xây dựng cơ sở dữ liệu định giá BĐS minh bạch và chính xác 
2. Cho phép trừ chi phí hợp lý như lãi vay, cải tạo, trượt giá 
3. Ban hành khung hướng dẫn áp dụng thống nhất trên toàn quốc 
4. Xem xét phương án thuế lũy tiến theo số lượng BĐS sở hữu để chống đầu cơ hiệu quả hơn 

Kết luận: Thuế là công cụ, nhưng không thể áp một cách máy móc

Chính sách thuế bất động sản phải hướng đến sự công bằng, minh bạch và khả thi. Việc áp dụng cứng nhắc một phương án có thể tạo ra hiệu ứng ngược, làm trầm trọng thêm khó khăn cho thị trường và người dân.

Hãy để thuế trở thành động lực minh bạch thị trường, không phải rào cản của sự phát triển.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686