Thị trường BĐS có thể bước vào giai đoạn “soi kỹ sổ sách” nếu đề xuất tính thuế 20% trên phần lãi khi chuyển nhượng nhà đất được thông qua.

Bộ Tài chính đang xem xét phương án sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó nổi bật là đề xuất đánh thuế 20% trên khoản chênh lệch giữa giá bán và giá mua bất động sản – tương tự cách đánh thuế thu nhập doanh nghiệp.

Hai phương án tính thuế đang được cân nhắc

Theo báo cáo vừa gửi Quốc hội, Bộ Tài chính đang nghiên cứu hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản:

1. Tính 20% trên thu nhập thực tế (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan) – phương án này chỉ áp dụng được khi có đầy đủ chứng từ chứng minh giá mua và chi phí.

2. Tính 2% trên tổng giá chuyển nhượng – áp dụng trong trường hợp không xác định được chi phí cụ thể, như hiện hành.

Điểm mới là thuế suất 20% nếu tính trên lãi, tương tự doanh nghiệp, thay vì mức 25% như quy định trước đây trong Luật năm 2007.

Tại sao cần thay đổi cách tính thuế bất động sản?

Hiện nay, mức thuế phổ biến được áp dụng cho cá nhân chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị hợp đồng, bất kể lời hay lỗ. Điều này tuy đơn giản, dễ thu nhưng lại bộc lộ nhiều bất cập:

• Không phản ánh đúng thu nhập thực tế của người bán

• Khuyến khích kê khai giá bán thấp để “né” thuế, dẫn đến thất thu ngân sách

• Làm méo mó dữ liệu thị trường, khiến việc định giá và quản lý thị trường trở nên thiếu minh bạch

PGS.TS Phan Hữu Nghị (ĐH Kinh tế Quốc dân) cho rằng cách tính 2% hiện tại quá “cào bằng”, không công bằng giữa người có lãi và người lỗ. Ông ủng hộ việc áp thuế theo phần lãi thực tế, vì vừa hợp lý, vừa khuyến khích kê khai trung thực.

Thách thức: Làm sao biết chính xác lãi – lỗ?

Việc chuyển sang tính thuế theo lãi thật không đơn giản. Cơ quan thuế cần một hệ thống dữ liệu minh bạch, liên thông giữa các giao dịch để xác định giá mua gốc, các khoản chi phí hợp pháp và chứng từ liên quan.

Đại diện Cục Thuế cho rằng để đảm bảo công bằng và tránh gian lận, phải có quy định rõ ràng về các chi phí được trừ, như chi phí môi giới, chi phí vay vốn, cải tạo, sửa chữa nhà…

Hướng đi trung hòa: Áp dụng linh hoạt cả hai phương án

Một hướng đề xuất từ các chuyên gia là:

• Nếu người bán có đủ chứng từ, áp dụng thuế 20% trên phần lãi

• Nếu không có đủ hồ sơ, áp dụng thuế 1-2% theo bảng giá đất địa phương (không theo giá hợp đồng)

Cách tiếp cận này được cho là hài hòa giữa tính chính xác, khả thi trong quản lý, đồng thời giảm gian lận thuế và tăng tính minh bạch của thị trường.

Tác động đến nhà đầu tư và thị trường bất động sản

Nếu quy định mới được thông qua, giới đầu tư bất động sản sẽ cần:

• Chuẩn hóa hồ sơ mua bán, lưu giữ đầy đủ chứng từ

• Tính toán kỹ chi phí – lợi nhuận trước khi sang nhượng

• Chấp nhận minh bạch giá bán thật thay vì “lách” bằng giá ghi trên hợp đồng thấp hơn thực tế

Đồng thời, cơ quan nhà nước sẽ có thêm công cụ để:

• Quản lý hiệu quả nguồn thu thuế từ bất động sản

• Giảm tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại để trục lợi ngắn hạn

• Hướng tới thị trường minh bạch, bền vững hơn

Kết luận: Thị trường bất động sản sắp bước vào “thời kỳ sổ sách”?

Nếu chính thức áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, đây sẽ là một bước ngoặt lớn trong chính sách thuế nhà đất.
Nó đòi hỏi người dân, nhà đầu tư phải chuyên nghiệp hơn, đồng thời tăng cường trách nhiệm kê khai trung thực, giúp thị trường phát triển lành mạnh và công bằng hơn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686