Trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đang nghiên cứu 2 cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản – động thái được kỳ vọng sẽ tối ưu hóa thu ngân sách và phản ánh đúng bản chất lợi nhuận thực tế từ các giao dịch nhà đất.

Đây là thông tin chính thức được nêu trong báo cáo gửi đến các đại biểu Quốc hội, nằm trong khuôn khổ thực hiện các nghị quyết chất vấn tại kỳ họp Quốc hội khóa XV.

1️⃣ Hai Phương Án Tính Thuế Đang Được Đề Xuất

✅ Phương án 1: Tính thuế trên thu nhập ròng – 20% phần chênh lệch

• Áp dụng khi xác định được đầy đủ giá mua và các chi phí hợp lý liên quan đến bất động sản chuyển nhượng.
• Thu nhập chịu thuế = Giá bán – (Giá mua + chi phí liên quan).
• Thuế thu nhập cá nhân = 20% trên thu nhập chịu thuế.

🎯 Mục tiêu: Tiệm cận với thuế suất doanh nghiệp, minh bạch và công bằng.

✅ Phương án 2: Tính thuế theo tỷ lệ 2% trên giá trị chuyển nhượng

• Áp dụng khi không xác định được giá vốn và chi phí hợp lệ.
• Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

🎯 Mục tiêu: Đơn giản hóa thủ tục thuế với những trường hợp thiếu dữ liệu đầu vào.

2️⃣ Vì Sao Cần Thay Đổi Cách Tính Thuế Chuyển Nhượng BĐS?

Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Văn Thắng, thay đổi phương pháp tính thuế là bước đi tất yếu trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phức tạp và giá trị giao dịch không ngừng tăng cao.

“Thu thuế dựa trên phần lợi nhuận thực – chứ không phải chỉ dựa trên hợp đồng ghi danh nghĩa – sẽ giúp tạo ra môi trường công bằng, minh bạch hơn cho các bên tham gia thị trường.” – Bộ trưởng nhấn mạnh.

3️⃣ Thách Thức Triển Khai: Dữ Liệu Và Chứng Từ Là Mấu Chốt

🧩 Điều kiện để áp dụng phương án tính 20%:

• Dữ liệu giao dịch phải đầy đủ: Hệ thống thuế hiện đã có khả năng tra cứu lịch sử từ năm 2018, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế.
• Chứng từ hợp lệ cho các chi phí được trừ: Bao gồm hóa đơn mua bán, xây dựng, sửa chữa, môi giới, lãi vay, phí thủ tục, v.v.

Tuy nhiên, nhiều giao dịch hiện nay:

• Vẫn ghi giá hợp đồng thấp hơn giá thực tế để “né thuế”.
• Chi phí không có hóa đơn rõ ràng.
• Bất động sản chuyển nhượng có từ lâu, hoặc thừa kế/cho tặng – khó xác định được giá vốn ban đầu.

💡 Chính những yếu tố này khiến phương án tính thuế 20% khó triển khai đại trà nếu không có hành lang pháp lý và cơ sở dữ liệu mạnh.

4️⃣ Tác Động Đến Nhà Đầu Tư Và Người Mua Bán

Việc cải tiến chính sách thuế không chỉ là chuyện tăng hay giảm nghĩa vụ nộp thuế, mà còn:

• Ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư, nhất là với các nhà đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn.
• Tăng tính minh bạch cho thị trường, hạn chế giao dịch “ngầm”, làm sạch dòng tiền trong bất động sản.

🎯 Trong dài hạn, thay đổi này giúp ổn định thị trường, đồng thời giảm thất thu thuế cho ngân sách – vốn là vấn đề nhức nhối trong các năm qua.

5️⃣ Kết Luận: Cần Hệ Thống Hóa Dữ Liệu Và Pháp Lý Đồng Bộ

Muốn phương án thu thuế trên thu nhập thực trở thành hiện thực, cần:

• Xây dựng cơ sở dữ liệu định giá đất và giao dịch bất động sản đồng bộ trên toàn quốc.
• Ban hành hướng dẫn pháp lý chi tiết về chi phí được trừ, quy trình chứng minh, xử lý trường hợp không xác định được giá vốn.

👉 Các nhà đầu tư bất động sản nên chủ động lưu trữ chứng từ, minh bạch trong khai báo giá trị chuyển nhượng để tránh rủi ro pháp lý và tranh chấp thuế sau này.

📈 Gợi Ý Cho Nhà Đầu Tư:

• Nên đầu tư trung – dài hạn để tối ưu hóa lợi nhuận và chuẩn bị đủ hồ sơ hợp lệ.
• Chủ động theo dõi lộ trình sửa đổi Luật Thuế TNCN, từ đó đưa ra chiến lược giao dịch phù hợp.
• Tham khảo chuyên gia tài chính – thuế khi thực hiện các giao dịch giá trị lớn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686