Mới đây, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 26/2025 về quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó lệnh cấm sử dụng căn hộ để kinh doanh lưu trú ngắn hạn qua các nền tảng như Airbnb, Booking.com. Điều này đang làm dấy lên nhiều ý kiến trái chiều, đặc biệt từ giới chuyên gia và cộng đồng đầu tư bất động sản.

Theo Quyết định 26, chỉ những căn hộ trong các tòa nhà có chức năng hỗn hợp mới được phép cho thuê lưu trú ngắn hạn. Phần lớn chung cư để ở sẽ phải ngưng hình thức cho thuê theo ngày, theo giờ — vốn đang rất phổ biến tại các đô thị lớn.

Cấm Airbnb: Hậu quả không chỉ với chủ căn hộ

Các chuyên gia cảnh báo, việc cấm cho thuê ngắn ngày có thể gây ra những hệ lụy nghiêm trọng:

1. Áp lực tài chính đè nặng: Nhiều chủ căn hộ vay vốn ngân hàng để đầu tư căn hộ cho thuê ngắn hạn. Khi nguồn thu biến mất, họ đối mặt với rủi ro nợ xấu gia tăng.

2. Hàng ngàn lao động mất việc: Theo thống kê của HoREA, hiện có khoảng 8.740 căn hộ cho thuê ngắn hạn ở TP.HCM, tạo việc làm cho 8.740 – 17.480 lao động. Nếu lệnh cấm có hiệu lực, lực lượng lao động này sẽ bị ảnh hưởng nặng nề.

3. Ảnh hưởng môi trường kinh doanh du lịch: Airbnb không chỉ đơn thuần là kênh cho thuê nhà, mà còn góp phần làm phong phú hệ sinh thái du lịch tại các thành phố lớn.

Bà Nguyễn Thương Hoài (nhà đầu tư Airbnb tại TP.Thủ Đức) đề xuất: “Nên cho phép thí điểm mô hình Airbnb như một ngành kinh doanh hợp pháp, có đăng ký lưu trú, đóng thuế và quản lý rõ ràng, thay vì cấm tuyệt đối.”

Góc nhìn khác: Ai hưởng lợi từ lệnh cấm?

Theo ông Mauro Gasparotti – Giám đốc cấp cao Savills Đông Nam Á, việc cấm cho thuê ngắn hạn sẽ:

1. Bảo vệ phân khúc khách sạn, căn hộ dịch vụ truyền thống, tránh cạnh tranh không lành mạnh.

2. Thúc đẩy mô hình lưu trú chuyên nghiệp, ổn định, nhờ loại bỏ các điểm lưu trú “tay ngang” từ Airbnb.

Tuy nhiên, tổng số lượng chỗ lưu trú Airbnb hiện nay chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ so với khách sạn, nên lệnh cấm có thể làm suy giảm sự linh hoạt của thị trường du lịch, nhất là trong bối cảnh Việt Nam đang hướng đến thu hút du khách quốc tế và du lịch trải nghiệm.

“Không quản được thì cấm”: Cách làm cần cân nhắc

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thẳng thắn:

“Không nên ‘không quản được thì cấm’. Cần tìm giải pháp quản lý hiệu quả thay vì triệt tiêu mô hình kinh doanh đang phát triển mạnh.”

Theo ông Châu:

1. Luật Nhà ở 2023 chỉ cấm sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở. Cho thuê ngắn hạn vẫn là sử dụng đúng mục đích nhà ở (lưu trú).

2. Các chủ căn hộ có quyền quyết định phương thức khai thác tài sản của mình, phù hợp với luật pháp.

3. Cấm Airbnb khiến TP.HCM giảm sức cạnh tranh du lịch so với các địa phương khác như Đà Nẵng, Nha Trang – nơi chưa áp dụng quy định tương tự.

Con số đáng chú ý:

Việc cấm cho thuê ngắn hạn sẽ khiến dòng tiền này tắc nghẽn, làm gia tăng rủi ro tài chính và bất ổn thị trường bất động sản.

Kết luận: Cần cách tiếp cận quản lý thông minh

Thay vì cấm tuyệt đối, TP.HCM cần:

1. Thí điểm mô hình Airbnb quản lý chặt chẽ tại các khu vực phù hợp.

2. Xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, yêu cầu đăng ký kinh doanh, khai báo lưu trú và đóng thuế đầy đủ.

3. Cân bằng lợi ích các bên: vừa đảm bảo an ninh, dịch vụ, vừa không bóp nghẹt cơ hội kinh doanh và việc làm.

Việc phát triển thị trường lưu trú ngắn hạn bài bản, minh bạch sẽ góp phần thúc đẩy TP.HCM trở thành trung tâm du lịch và tài chính quốc tế thực sự.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686