Thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu hồi phục rõ nét sau thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, để tránh “hưng phấn ảo” và những hệ lụy từng thấy ở Trung Quốc hay Nhật Bản, việc kiểm soát dòng vốn vào bất động sản, phân biệt đầu tư – đầu cơ và phát triển nhà ở theo đúng nhu cầu thực trở thành nhiệm vụ cấp thiết.

Thị Trường Đang “Sôi Động” Trở Lại, Nhưng Ẩn Chứa Nhiều Rủi Ro

Theo số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), quý I/2025 ghi nhận tới 27.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, tăng 33% so với cùng kỳ 2024. Nhiều dự án được phê duyệt mới, trong khi hạ tầng giao thông – yếu tố then chốt – đang là chất xúc tác mạnh mẽ thúc đẩy các “vùng trũng” bất động sản bứt phá.

Tại TP.HCM, hàng loạt dự án như Victoria Village của Novaland đang được “cởi trói pháp lý” nhờ các chính sách mới. Bên cạnh đó, các thông tin về sáp nhập hành chính cũng góp phần làm “nóng” thị trường nhà đất ở nhiều tỉnh, điển hình như Quảng Nam hay Đà Nẵng với mức tăng tìm kiếm lên tới 96% trong tháng 3/2025.

Nhưng đằng sau sự sôi động ấy, các chuyên gia cảnh báo nguy cơ đầu cơ, thổi giá và mất cân bằng cung cầu vẫn đang hiện hữu – nếu không có những biện pháp điều tiết dòng vốn phù hợp.

Nắn Dòng Vốn Đúng Hướng – Gỡ Nút Thắt, Tránh “Vỡ Bóng”

Hai Nghị quyết quan trọng – Nghị quyết 170 và 171 – vừa được Quốc hội thông qua đang mở ra kỳ vọng lớn về việc khai thông hàng nghìn dự án bị đình trệ. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết có khoảng 30 tỷ USD đang bị “chôn vốn” trong các dự án ách tắc – một khi được khai thông sẽ là đòn bẩy cho toàn bộ nền kinh tế.

TP.HCM hiện có 343 dự án đăng ký triển khai theo Nghị quyết 171, ước tính cung cấp thêm hơn 200.000 căn nhà trong 5 – 10 năm tới.

Tuy nhiên, bài toán không chỉ nằm ở gỡ pháp lý, mà còn là làm sao để vốn chảy đúng hướng – vào các phân khúc nhà ở thực, chứ không bị cuốn vào “bong bóng đầu cơ”.

Đầu Cơ – Căn Bệnh Nguy Hiểm Nhất Của Thị Trường

TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh cần phân biệt rõ vốn đầu tư và đầu cơ. Vốn đầu cơ thường không tạo ra giá trị sử dụng, chỉ nhằm mục đích găm hàng – đẩy giá, khiến người có nhu cầu thật khó tiếp cận nhà ở, trong khi nguồn cung trên giấy vẫn tăng.

Điều này đã gây ra hệ lụy nghiêm trọng tại Trung Quốc: người trẻ không dám kết hôn vì không thể mua nhà. Nhật Bản cũng từng trải qua giai đoạn “mất mát thập niên” do bong bóng BĐS vỡ tung.

“Chẩn Bệnh, Kê Thuốc” – Kiểm Soát Tài Chính Để BĐS Phát Triển Lành Mạnh

Giáo sư Trần Ngọc Thơ (Đại học Kinh tế TP.HCM) ví von thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay như người trung niên mang “bệnh già”:

• Huyết áp cao: Giá nhà vượt xa thu nhập trung bình

• Đường huyết cao: Phụ thuộc vào tín dụng

• Cholesterol cao: Hàng tồn kho lớn, nợ xấu tăng

Ông cảnh báo nếu không “kê đơn đúng thuốc, liều đủ mạnh”, thị trường rất dễ “đột quỵ”. Các giải pháp đưa ra không thể nửa vời. Bản thân doanh nghiệp cũng cần học cách “tự chữa lành”: giảm giá, tái cấu trúc lợi nhuận, tập trung nhà ở vừa túi tiền.

Chính Sách Tài Chính Phải Là “Người Dẫn Lối”

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh (Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM), dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm 27,5% tổng dư nợ tại thành phố. Ngân hàng không “siết vốn” mà chỉ cần pháp lý minh bạch, dòng tiền sẽ được “khơi thông”.

Ông Trương Văn Phước, nguyên Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng Việt Nam cần cải tổ thị trường tài chính để hỗ trợ BĐS một cách bền vững. Vấn đề “vốn ở đâu, cho ai vay” nên để thị trường quyết định, nhưng nhà nước cần tạo khuôn khổ thể chế rõ ràng, minh bạch, có định hướng.

Kết Luận: Kiểm Soát Dòng Vốn Là “Phép Thử” Cho Tầm Nhìn Chiến Lược

Không thể để thị trường bất động sản phát triển theo cảm tính hay theo phong trào. Kiểm soát dòng vốn, điều tiết cung cầu và hạn chế đầu cơ chính là cách để giữ vững nhịp tăng trưởng, giúp bất động sản thực sự trở thành trụ cột của nền kinh tế.

Việc “nắn dòng chảy tài chính” không chỉ là câu chuyện kỹ thuật – đó là một phép thử về tư duy điều hành và tầm nhìn phát triển dài hạn. Nếu làm đúng, thị trường sẽ khỏe lại – bền vững và hài hòa hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu hồi phục rõ nét sau thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, để tránh “hưng phấn ảo” và những hệ lụy từng thấy ở Trung Quốc hay Nhật Bản, việc kiểm soát dòng vốn vào bất động sản, phân biệt đầu tư – đầu cơ và phát triển nhà ở theo đúng nhu cầu thực trở thành nhiệm vụ cấp thiết.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686