Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo sôi động trở lại, kéo theo nhu cầu mua bán, sang nhượng nhà đất gia tăng mạnh. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít người chỉ quan tâm đến giá mua – giá bán mà bỏ sót các khoản thuế, phí bắt buộc, dẫn đến bị động tài chính hoặc chậm trễ thủ tục sang tên. Việc nắm rõ các loại thuế phí phải nộp ngay từ đầu chính là “chìa khóa” để giao dịch nhà đất diễn ra suôn sẻ, đúng luật và tối ưu chi phí. Theo quy định pháp luật hiện hành áp dụng trong năm 2026, khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, các bên liên quan cần hoàn thành 5 loại thuế, phí cơ bản dưới đây.

1. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân là khoản nghĩa vụ tài chính lớn nhất trong giao dịch mua bán nhà đất và thường do bên bán chịu, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Mức thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng:

Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng

Giá chuyển nhượng là mức giá các bên thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng công chứng. Trong trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do Nhà nước ban hành, cơ quan thuế có quyền áp dụng bảng giá đất để tính thuế.

Lưu ý quan trọng:
Dù bên mua có thể nộp thay theo thỏa thuận, nhưng bản chất nghĩa vụ thuế vẫn phát sinh từ bên bán. Việc không khai báo hoặc khai báo không đúng có thể dẫn đến bị truy thu và xử phạt.

2. Lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ, sổ hồng

Lệ phí trước bạ là khoản tiền bắt buộc đối với bên mua, nhằm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Mức thu hiện hành trong năm 2026 là:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng

Khoản phí này chỉ phát sinh khi thực hiện đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai. Nếu không nộp lệ phí trước bạ, hồ sơ sẽ không được cấp giấy chứng nhận đứng tên người mua.

3. Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất đều bắt buộc phải công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý. Phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, theo biểu phí do Nhà nước ban hành và áp dụng thống nhất tại các văn phòng công chứng.

Thông thường, giá trị hợp đồng càng lớn thì phí công chứng càng cao, tuy nhiên mức thu đã được quy định rõ theo từng khung giá nên người dân có thể chủ động dự trù chi phí trước khi ký kết hợp đồng.

Các bên có thể thỏa thuận người chịu phí công chứng, nhưng trên thực tế đa số sẽ chia đôi hoặc bên mua chi trả.

4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế và nộp hồ sơ sang tên, người mua sẽ phải đóng lệ phí cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng).

Khoản lệ phí này áp dụng trong các trường hợp:

• Cấp mới giấy chứng nhận

• Đăng ký biến động đất đai

• Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận

Mức thu không cố định trên toàn quốc mà do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Thông thường:

• Khu vực đô thị có mức thu cao hơn nông thôn

• Tổ chức nộp cao hơn cá nhân, hộ gia đình

Dù giá trị không quá lớn, đây vẫn là khoản phí bắt buộc để hoàn tất quyền sở hữu hợp pháp.

5. Phí thẩm định hồ sơ sang tên nhà đất

Phí thẩm định hồ sơ là khoản tiền nộp cho cơ quan chuyên môn nhằm phục vụ việc:

• Xem xét tính pháp lý của hồ sơ

• Kiểm tra thông tin địa chính

• Thẩm định điều kiện cấp hoặc điều chỉnh giấy chứng nhận

Tương tự lệ phí cấp sổ, mức thu phí thẩm định hồ sơ do từng địa phương quy định và có sự khác nhau giữa các tỉnh, thành phố.

Tổng kết: Mua bán nhà đất năm 2026 cần chuẩn bị bao nhiêu khoản tiền?

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất trong năm 2026, người dân cần chủ động dự trù đầy đủ 5 khoản thuế, phí bắt buộc, bao gồm:

1. Thuế thu nhập cá nhân

2. Lệ phí trước bạ

3. Phí công chứng hợp đồng

4. Phí thẩm định hồ sơ

5. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc hiểu rõ và chuẩn bị sẵn các khoản tài chính này không chỉ giúp giao dịch diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật mà còn hạn chế tối đa rủi ro phát sinh, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng siết chặt về pháp lý và minh bạch hóa hồ sơ.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686