Dù mới có hiệu lực chưa đầy một năm, Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ nhiều bất cập nghiêm trọng với 5 điểm nghẽn lớn. Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa đề xuất sửa đổi  để phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp, tháo gỡ nút thắt trong quy hoạch, thu hồi đất và định giá, tạo nền tảng vững chắc cho phát triển kinh tế – xã hội.

Vì sao cần sửa Luật Đất đai 2024?

Từ 1/7/2025, cả nước chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp (tỉnh và xã/phường), nhưng Luật Đất đai vẫn duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Điều này gây vướng mắc trong triển khai quy hoạch, ảnh hưởng trực tiếp đến các địa phương.

Thêm vào đó, quy hoạch ngành sử dụng đất, các dự án đầu tư công cấp bách hay các dự án đối ngoại chưa được luật hiện hành định hướng rõ. Đặc biệt, thiếu cơ chế thu hồi đất khi nhà đầu tư không thể thỏa thuận toàn bộ diện tích khiến hàng loạt dự án “treo”, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

5 điểm nghẽn lớn đang được đề xuất sửa đổi

1. Thay đổi cấp lập quy hoạch sử dụng đất

• Đề xuất bỏ hoặc thay thế quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bằng cấp xã để đồng bộ với bộ máy chính quyền hai cấp.

• Bổ sung khả năng thu hồi đất cho các dự án đặc thù như: trung tâm tài chính quốc tế, logistics, khu đô thị – du lịch…

2. Linh hoạt trong phương thức giao đất

• Cho phép chọn thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm, hỗ trợ nhà đầu tư dễ hạch toán, thế chấp, gọi vốn.

• Bổ sung quy định giao đất thông qua đấu thầu nhưng linh hoạt với đất cho thuê trả tiền hàng năm.

3. Cải cách định giá đất

• Chuyển từ định giá đất cụ thể sang hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) – giảm lệ thuộc vào thị trường thứ cấp và đơn vị tư vấn.

• Đề xuất bảng giá đất 5 năm/lần, không cập nhật hàng năm như hiện nay, tạo sự ổn định và rõ ràng cho nhà đầu tư.

4. Giảm thủ tục, chi phí tuân thủ

• Điều chỉnh quy định đấu giá, đấu thầu với đất dôi dư sau cổ phần hóa, đất từ doanh nghiệp nhà nước để rút ngắn thời gian, giảm chi phí.

  

5. Đảm bảo đồng bộ pháp lý

• Việc sửa luật nhằm khớp nối đồng bộ với Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, giúp địa phương dễ triển khai và tránh chồng chéo pháp lý.

Lợi ích của việc sửa Luật Đất đai

1. Khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy giải ngân đầu tư công và thu hút FDI.

2. Tăng hiệu quả quản lý, đảm bảo minh bạch, hạn chế đầu cơ, tích trữ đất.

3. Bảo vệ quyền lợi người dân, giải quyết tình trạng dự án chậm tiến độ, chậm giải phóng mặt bằng.

4. Tạo cơ chế linh hoạt hơn cho nhà đầu tư, thúc đẩy phát triển các ngành ưu tiên như y tế, giáo dục, du lịch, logistics.

Thời điểm áp dụng

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 dự kiến trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 10 và có hiệu lực từ đầu năm 2026 nếu được thông qua.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686