Bảng giá đất mới từ năm 2026 được kỳ vọng tiệm cận giá thị trường, nhưng không phải lúc nào cũng được áp dụng, Theo quy định pháp luật mới nhất, chỉ cần rơi vào một trong 3 trường hợp đặc thù, người sử dụng đất sẽ không được áp dụng bảng giá đất mà buộc phải xác định giá đất cụ thể – yếu tố có thể làm thay đổi đáng kể nghĩa vụ tài chính.

Bảng giá đất vẫn là “xương sống” trong quản lý đất đai từ 2026

Theo khoản 1 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất tiếp tục giữ vai trò trung tâm trong hệ thống quản lý và định giá đất đai tại Việt Nam.

Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để:

1. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất

2. Xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất

3. Tính các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai

4. Xác định mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

5. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước

6. Làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Với vai trò này, bảng giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư, giá bất động sản và quyền lợi của người sử dụng đất.

Không phải mọi trường hợp đều được áp dụng bảng giá đất mới

Nghị quyết 254/2025/QH15 đồng thời quy định rõ: trong một số trường hợp đặc thù, bảng giá đất không còn phù hợp để áp dụng. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền bắt buộc phải xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai.

Việc xác định giá đất cụ thể thường sát giá thị trường hơn, nhưng cũng đồng nghĩa với nghĩa vụ tài chính có thể cao hơn so với áp dụng bảng giá đất.

3 trường hợp duy nhất không được áp dụng bảng giá đất từ năm 2026

Theo quy định mới, chỉ có 3 nhóm trường hợp sau đây không áp dụng bảng giá đất:

Thứ nhất, giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển.
Đây là nhóm dự án có tính chất đặc thù, chi phí đầu tư lớn, điều kiện khai thác phức tạp nên không thể áp dụng khung giá chung.

Thứ hai, dự án đầu tư có hạng mục lấn biển.
Ngay cả khi chỉ có một phần diện tích lấn biển, phần diện tích này vẫn phải xác định giá đất cụ thể thay vì áp dụng bảng giá đất.

Thứ ba, các trường hợp đặc thù khác không đủ điều kiện áp dụng bảng giá đất.
Đây là những trường hợp mà bảng giá đất không phản ánh đúng giá trị thực tế của thửa đất do yếu tố vị trí, mục đích sử dụng, điều kiện khai thác hoặc tính chất pháp lý riêng biệt.

Bảng giá đất ngày càng chi tiết, tiệm cận giá thị trường

Theo nguyên tắc xây dựng mới, bảng giá đất được lập theo loại đất, khu vực và vị trí. Đặc biệt, tại những địa phương đã hoàn thiện bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá có thể được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất.

Điều này giúp bảng giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, hạn chế tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, đồng thời tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản.

Người dân và nhà đầu tư cần lưu ý điều gì?

Việc hiểu rõ trường hợp nào được và không được áp dụng bảng giá đất sẽ giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư:

1. Chủ động tính toán nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện giao dịch

2. Tránh phát sinh chi phí bất ngờ khi làm thủ tục đất đai

3. Đánh giá chính xác hiệu quả đầu tư, đặc biệt với các dự án quy mô lớn, dự án ven biển

Trong bối cảnh bảng giá đất ngày càng sát thực tế, việc nắm chắc quy định là yếu tố then chốt để hạn chế rủi ro pháp lý và tài chính.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686