1. Thay đổi lớn trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023

1.1. Nội dung quy định mới

Theo quy định tại khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, việc phân lô, bán nền sẽ không được phép thực hiện tại các khu vực sau:

• Các phường, quận thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

• Các trường hợp đất được giao để đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đầu tư xây dựng dự án nhà ở.

Đối với các khu vực khác không thuộc các đô thị trên, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện thực tế để quyết định khu vực nào được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

1.2. Phạm vi áp dụng

Luật mới áp dụng cho các 105 thành phố và thị xã, bao gồm:

• Đô thị đặc biệt: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh.

• Đô thị loại I (22 thành phố): Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Thái Nguyên, Việt Trì, Bắc Ninh, Hạ Long, Hải Dương, Nam Định, Thanh Hóa, Vinh, Huế, Quy Nhơn, Nha Trang, Pleiku, Buôn Ma Thuột, Đà Lạt, Thủ Dầu Một, Biên Hòa, Vũng Tàu, Mỹ Tho, Long Xuyên.

• Đô thị loại II (36 thành phố): Tuyên Quang, Lào Cai, Yên Bái, Lạng Sơn, Bắc Giang, Sơn La, Vĩnh Yên, Cẩm Phả, Móng Cái, Uông Bí, Thái Bình, Phủ Lý, Ninh Bình, Hà Tĩnh, Đồng Hới, Tam Kỳ, Quảng Ngãi, Hội An, Kon Tum, Gia Nghĩa, Bà Rịa, Phan Thiết, Tân An, Bến Tre, Trà Vinh, Vĩnh Long, Cao Lãnh, Sa Đéc, Châu Đốc, Phú Quốc, Rạch Giá, Vị Thanh, Sóc Trăng, Bạc Liêu, Cà Mau.

• Đô thị loại III (45 thị xã): Sơn Tây, Đông Triều, Quảng Yên, Sông Công, Điện Biên Phủ, Lai Châu, Hòa Bình, Phúc Yên, Từ Sơn, Chí Linh, Hưng Yên, Tam Điệp, Đồng Xoài, Tây Ninh, Bến Cát, Tân Uyên, Thuận An, Long Khánh, Gò Công, Hồng Ngự, Hà Tiên, Ngã Bảy, và nhiều địa phương khác.

2. Lý giải từ các chuyên gia về quy định siết phân lô, bán nền

2.1. Ngăn chặn tình trạng đầu cơ và sốt đất

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu đất nền tại Việt Nam luôn cao, nhưng nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án phân lô bán nền không chính thống. Nhiều nhà đầu cơ lợi dụng quy định lỏng lẻo để gom đất, phân lô, đẩy giá, gây “sốt đất” và tạo sự hỗn loạn trên thị trường.

Việc cấm phân lô, bán nền tại các đô thị lớn giúp giảm tình trạng đầu cơ, hạn chế việc thổi giá và tạo cơ hội để thị trường phát triển ổn định hơn.

2.2. Thúc đẩy minh bạch trong quản lý

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhấn mạnh rằng quy định mới sẽ tạo ra một thị trường minh bạch hơn, đặc biệt là tại các khu vực đô thị. Việc kiểm soát chặt chẽ việc phân lô, bán nền giúp loại bỏ các dự án “ma”, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người mua bất động sản.

2.3. Tăng thu ngân sách nhà nước

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận tư vấn dịch vụ DKRA Group, việc yêu cầu xây dựng nhà trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ làm tăng giá trị của bất động sản. Từ đó, Nhà nước có thể thu được nhiều thuế hơn từ giao dịch nhà đất, đồng thời kiểm soát tốt hơn việc sử dụng quỹ đất.

3. Tác động đến thị trường bất động sản

3.1. Thị trường đất nền gặp khó khăn trong ngắn hạn

Việc cấm phân lô, bán nền tại các đô thị lớn chắc chắn sẽ khiến thị trường đất nền gặp khó khăn, đặc biệt trong giai đoạn đầu áp dụng quy định. Nguồn cung đất nền giảm, khiến giá đất nền tại một số khu vực có thể tăng do khan hiếm.

3.2. Khuyến khích các dự án bất động sản bài bản

Quy định mới thúc đẩy các nhà đầu tư tập trung vào việc phát triển các dự án bất động sản hoàn chỉnh, thay vì chỉ phân lô, bán nền. Điều này giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, đồng thời mang đến các sản phẩm bất động sản chất lượng cho người dân.

3.3. Tăng cạnh tranh và sàng lọc nhà đầu tư

Các nhà đầu tư yếu kém, không có năng lực triển khai dự án đồng bộ sẽ bị loại bỏ khỏi thị trường. Đây là cơ hội để các chủ đầu tư có năng lực khẳng định vị thế, tạo ra những dự án chất lượng cao.

4. Những điểm cần lưu ý khi thực hiện quy định mới

4.1. Đối tượng áp dụng

Quy định chỉ áp dụng với các dự án bất động sản tại các đô thị lớn. Đất của cá nhân, hộ gia đình không nằm trong phạm vi áp dụng, tức vẫn được tách thửa với mục đích thừa kế, cho tặng hoặc chuyển nhượng trong phạm vi pháp luật cho phép.

4.2. Thời gian áp dụng

Luật có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, nhưng trong một số trường hợp, thời gian áp dụng có thể sớm hơn nếu Quốc hội phê duyệt.

4.3. Vai trò của UBND cấp tỉnh

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định các khu vực được phép hoặc không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, dựa trên điều kiện thực tế tại địa phương.

5. Nhìn xa hơn: Xu hướng phát triển bền vững

5.1. Học hỏi từ quốc gia phát triển

Nhiều quốc gia đã áp dụng quy định siết phân lô, bán nền để kiểm soát thị trường bất động sản và hạn chế đầu cơ. Việt Nam đang đi theo hướng này nhằm đảm bảo sự minh bạch và ổn định cho thị trường trong dài hạn.

5.2. Gắn liền với chiến lược đô thị hóa

Quy định mới phù hợp với chiến lược phát triển đô thị hóa của Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển các khu đô thị đồng bộ, hiện đại và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân.

5.3. Đảm bảo quyền lợi của người mua

Việc kiểm soát chặt chẽ các dự án phân lô, bán nền sẽ giảm thiểu rủi ro cho người mua bất động sản, đảm bảo họ được sở hữu các sản phẩm bất động sản hợp pháp và chất lượng.

Kết luận

• Quy định cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã trên cả nước từ ngày 1/1/2025 là một bước đi quan trọng trong việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Dù còn nhiều thách thức trong giai đoạn đầu, nhưng về lâu dài, đây là xu hướng tất yếu để tạo nên một thị trường minh bạch

Liên hệ để được tư vấn luật: 0917.839.686