Sau nhiều năm chờ đợi trong tâm trạng thấp thỏm, 100 dự án với hàng chục nghìn cư dân tại TP.HCM đang đón nhận tín hiệu tích cực khi nút thắt lớn nhất của hàng loạt dự án chung cư – cách tính tiền sử dụng đất – dự kiến được tháo gỡ. Đây được xem là bước ngoặt quan trọng giúp chủ đầu tư sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính, qua đó mở đường cho việc cấp sổ hồng vốn bị đình trệ kéo dài.

Mở lối pháp lý cho khoảng 100 dự án “mắc kẹt” tại TP.HCM

Theo thông tin từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, thành phố hiện có khoảng 100 hồ sơ dự án – phần lớn là chung cư – đang vướng mắc trong khâu xác định tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 63 Nghị định 102/2024. Đây là nhóm dự án được giao đất từ giai đoạn Luật Đất đai 2003, với thời điểm xác định giá đất đã quá xa, khiến việc thu thập dữ liệu thị trường gần như bất khả thi.

Việc áp dụng cứng nhắc phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong bối cảnh thiếu dữ liệu lịch sử đã khiến nhiều dự án rơi vào thế “đứng hình”: chủ đầu tư không thể quyết toán nghĩa vụ tài chính, còn người dân không thể được cấp sổ hồng dù đã nhận nhà và sinh sống ổn định nhiều năm.

Cách tính tiền sử dụng đất được mở rộng, giảm áp lực cho doanh nghiệp

Tại dự thảo nghị định hướng dẫn triển khai Nghị quyết 254/2025, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu kiến nghị từ TP.HCM, theo hướng mở rộng phương pháp xác định giá đất. Thay vì chỉ áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất, các dự án có thể lựa chọn thêm các phương pháp như so sánh, thu nhập hoặc thặng dư để xác định giá đất cụ thể.

Đáng chú ý, trong trường hợp giá đất xác định theo các phương pháp này thấp hơn bảng giá đất do địa phương ban hành, mức áp dụng sẽ là bảng giá đất. Cách tiếp cận này giúp giảm rủi ro “đội giá” nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để chủ đầu tư sớm hoàn tất các khoản phải nộp.

Hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân

Với những trường hợp bắt buộc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhưng không đủ điều kiện dữ liệu, TP.HCM kiến nghị sử dụng bảng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nhân với hệ số điều chỉnh do UBND thành phố ban hành trong giai đoạn phù hợp.

Bên cạnh đó, phần tiền sử dụng đất chưa được tính trong thời gian trước sẽ được nộp bổ sung theo mức 3,6% mỗi năm, tính trên số tiền phải nộp theo quy định hiện hành. Cách tính này được đánh giá là tiệm cận giá thị trường, đảm bảo không thất thu ngân sách nhưng cũng không tạo thêm gánh nặng tài chính đột biến cho doanh nghiệp.

Quan trọng hơn, giải pháp này giúp cân bằng lợi ích giữa ba bên: Nhà nước bảo toàn nguồn thu, doanh nghiệp tháo gỡ ách tắc pháp lý, còn người dân sớm được đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản đã bỏ tiền mua.

Cư dân thêm hy vọng sớm được cấp sổ hồng

Thực tế cho thấy, nhiều dự án chung cư tại TP.HCM dù đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng cư dân vẫn chưa thể nhận sổ hồng do chủ đầu tư chưa quyết toán xong tiền sử dụng đất. Việc tháo gỡ cách tính tiền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ giúp các dự án này “về đích”, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người dân.

Không chỉ mang ý nghĩa pháp lý, sổ hồng còn là yếu tố then chốt để người mua nhà an tâm sinh sống, thực hiện các giao dịch dân sự, thế chấp vay vốn hoặc chuyển nhượng tài sản theo nhu cầu.

Tác động tích cực tới thị trường bất động sản TP.HCM

Về dài hạn, việc giải quyết dứt điểm vướng mắc tiền sử dụng đất cho khoảng 100 dự án sẽ góp phần khơi thông nguồn cung nhà ở, cải thiện tính minh bạch của thị trường và củng cố niềm tin của người mua nhà. Đây cũng là điều kiện quan trọng để thị trường bất động sản TP.HCM vận hành ổn định hơn trong giai đoạn phục hồi.

Khi các dự án được hoàn tất nghĩa vụ tài chính và pháp lý, nguồn lực đất đai sẽ được khai thác hiệu quả hơn, tránh lãng phí, đồng thời tạo thêm dư địa cho các chính sách phát triển nhà ở trong thời gian tới.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686